Щодо застосування положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (визначення житлово-будівельних кооперативів, як управителя будинків)

10.05.2016

Відповідно до Закону України «Про кооперацію» кооператив – юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Житлово-будівельний кооператив (далі – ЖБК) діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку (стаття 137 Житлового кодексу УРСР).

Пунктом 1 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу (далі – Примірний статут), затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 30.04.1985 № 186, визначено, що житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, – одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Згідно зі статтею 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, внаслідок набуття права власності на квартиру в особи, яка повністю за неї розрахувалася, у ЖБК право власності на таку квартиру припиняється. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир).

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417-VIII) управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Вказаною статтею не передбачається можливості передачі функцій управління житлово-будівельному (житловому) кооперативу.

Так, Законом № 417-VIII не визначено ЖБК (обслуговуючий кооператив тощо) як окрему форму управління будинком.

Окремо щодо поширення поняття «управитель багатоквартирного будинку» на житлово-будівельний кооператив зазначаємо.

Згідно зі статтею 1 Закону № 417-VIII управитель багатоквартирного будинку  – фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України підприємництвом є господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку.

Бльшість житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями.

Відповідно до пункту 14.1.121 статті 14 Податкового кодексу України, неприбуткові підприємства, установи та організації – неприбуткові підприємства, установи та організації, які не є платниками податку на прибуток підприємств відповідно до пункту 133.4 статті 133 цього Кодексу.

Підпунктом 133.4.6. пункту 133.4 статті 133 цього Кодексу встановлено, що до неприбуткових організацій, які відповідають вимогам цього пункту і не є платниками податку, зокрема, можуть бути віднесені:

– бюджетні установи;

– громадські об’єднання, політичні партії, творчі спілки, релігійні організації, благодійні організації, пенсійні фонди;

– спілки, асоціації та інші об’єднання юридичних осіб;

– житлово-будівельні кооперативи (з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому відповідно до закону здійснено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку і такий житловий будинок споруджувався або придбавався житлово-будівельним (житловим) кооперативом), дачні (дачно-будівельні), садівничі та гаражні (гаражно-будівельні) кооперативи (товариства);

– об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, асоціації власників жилих будинків;

– професійні спілки, їх об’єднання та організації профспілок, а також організації роботодавців та їх об’єднання;

– сільськогосподарські обслуговуючі кооперативи, кооперативні об’єднання сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів;

– інші юридичні особи, діяльність яких відповідає вимогам цього пункту.

Однак для того, аби отримати статус неплатника податку на прибуток, недостатньо лише належати до підприємств й установ, перелічених у підпункті 133.4.6 пункту 133.4 статті 133 цього Кодексу, важливо, щоб вони відповідали вимогам підпункту 133.4.1 Кодексу, а саме підприємство, установа та організація:

утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації;

установчі документи якої містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб;

установчі документи якої передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). Положення цього абзацу не поширюється на об’єднання та асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків;

внесена контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій.

Також підпунктом 133.4.2 пункту 133.4 статті 133 Кодексу встановлено, що доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

Тож у випадку визначення (у порядку, передбаченому статтею 10 Закону № 417-VIII) співвласниками багатоквартирного будинку, існуючий житлово-будівельний кооператив управителем, останній «втратить» статус неприбутковості.

Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (стаття 5) визначено, що житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об’єднання.

Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.

Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

У разі сплати вартості квартир і належної частки у вартості нежитлових приміщень та іншого майна не в повному обсязі окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах другій і третій цієї статті, за згодою інших членів житлово-будівельного кооперативу.

Пунктом 75 розділу VII «Реорганізація та припинення діяльності житлово-будівельного кооперативу» Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 № 186, також встановлено, що реорганізацію кооперативу може бути проведено за рішенням загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу.

Замість терміна «реорганізація» у Цивільному кодексі України говориться про припинення юридичної особи (стаття 104) або внаслідок ліквідації, або в результаті передання всього свого майна, прав і обов`язків іншим юридичним особам – правонаступникам (злиття, приєднання, поділу, перетворення).

Відповідно до статті 108 Цивільного кодексу України перетворенням юридичної особи є зміна її організаційно-правової форми.

Організаційно-правові форми визначаються Класифікатором організаційно-правових форм господарювання, що затверджені наказом Держспоживстандарту України від 28 травня 2004 року, в якому передбачено такий об`єкт класифікації, як об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (код 855).

Тому реорганізація ЖБК в ОСББ, що передбачена статтею 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», є саме перетворенням ЖБК в ОСББ відповідно до чинного законодавства.

Порядок проведення державної реєстрації припинення юридичної особи в результаті злиття, приєднання, поділу або перетворення, відбувається відповідно до статті 107 Цивільного кодексу України та встановлено Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців».

Окремо зазначаємо, що загалом механізми діяльності ОСББ та ЖБК є схожими (обрання правління, ревізійної комісії, прийняття рішень загальними зборами, право виступати колективним замовником комунальних послуг тощо). Однак основною перевагою ОСББ перед ЖБК є участь в управлінні будинком кожного співвласника, оскільки законодавством про об’єднання не передбачено поняття «членства».

Повернутися вгору